בעשור האחרון צומחת בישראל מגמת ה”דירות המפוצלות” – שיטה שבה מחלקים יחידת דיור אחת למספר יחידות נפרדות, כל אחד עם מטבח, חדר רחצה ודלת כניסה משלו. מדובר באסטרטגיית השקעה שמאפשרת למשקיעים למקסם את התשואה ולפזר סיכונים, אך היא גם מלווה בסיבוכים חוקיים, בירוקרטיים ותפעוליים. במפתח הנכון, דירה מפוצלת יכולה לספק הכנסה קבועה משתלמת, אך כדי להצליח בה יש להכיר היטב את הגבולות המותר והאסור, לבנות תוכנית עסקית מפורטת ולהיערך לאפשרות של שינויים בשוק וברגולציה. במאמר שלפניכם נבחין בין סוגי הפיצולים השונים, נציג דוגמאות מהשטח, נצלול לעלויות וליתרונות הפיננסיים ונסקור את האתגרים המרכזיים שיצוצו בדרך. אם גם אתם שוקלים להרחיב את תיק ההשקעות שלכם עם דירה מחולקת / מפוצלת, קראו בעיון – כי רק עם הבנה מעמיקה תוכלו להפיק את המירב מדירה מפוצלת.

מהי דירה מפוצלת ?

דירה מפוצלת או בשמה העממי דירה מחולקת היא דירה שתוכננה במקור כיחידת דיור אחת, ולאחר מכן חולקה מבפנים לשתי יחידות דיור (או יותר) נפרדות, שכל אחת מהן כוללת את כל הפונקציות הדרושות למגורים: מטבח, חדר רחצה ואזור מגורים/שינה עצמאי​.

בפועל, בעל דירה מפוצלת יכול להשכיר את הנכס למספר שוכרים במקביל – בניגוד לדירה רגילה המושכרת למשפחה אחת או לשוכר יחיד. מדובר בתופעה שהפכה נפוצה, על רקע יוקר הדיור והמחסור בדירות קטנות בשוק.

בעוד שבעבר היה נפוץ בעיקר דירות שותפים עם דיירי משנה ששוכרים חדר בדירה, כיום נפוצים יותר פיצולים ממשיים של הדירה ליחידות נפרדות בתוכה, במטרה למקסם את ניצול השטח ואת ההכנסה משכר דירה.

דוגמה פרקטית: נניח שיש בבעלותכם דירת 4 חדרים ששוויה כ-2,000,000 ₪, וניתן לקבל עליה שכר דירה בסביבות 5,000 ₪ לחודש כדירה שלמה. המשמעות היא תשואה שנתית גולמית של כ-3% מהנכס. אם תפצלו אותה לשתי יחידות (למשל, שני חדרים וחדר אחד בנפרד) ותשקיעו כ-120 אלף ₪ בעלות הפיצול, יתכן שתוכלו להשכיר כל יחידה בכ-3,500 ₪ בחודש – סה"כ כ-7,000 ₪ לחודש. כך ההכנסה השנתית תעלה משמעותית והתשואה תגדל לכ-4%​.

בטבלה הבאה ניתן לראות השוואה מספרית פשוטה:

מאפיין	דירה רגילה (3 חדרים)	לאחר פיצול (2 יחידות)
שווי נכס (עלות רכישה)	2,000,000 ₪	2,120,000 ₪ (כולל עלות הפיצול)
דמי שכירות חודשיים (סה"כ)	5,000 ₪	7,000 ₪
תשואה שנתית ברוטו	3%	4%

כמובן, הנתונים משתנים בהתאם לאזור, לגודל הדירה ולביקוש, אך הדוגמה ממחישה את פוטנציאל השיפור בהכנסה. ואכן, סטטיסטית דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות. למשל, דירת 2 חדרים בתל אביב מניבה סביב 3%–3.2% תשואה, בעוד דירת 5 חדרים שם מניבה רק כ-2%–2.3%​. במילים אחרות, הפיכת דירה גדולה למספר יחידות קטנות יכולה להעלות את התשואה באופן ניכר, במיוחד באזורי ביקוש.

למה לפצל דירה? – יתרונות ההשקעה בדירה מפוצלת

פיצול דירה עשוי להיראות על פניו כמהלך מורכב, אך משקיעים רבים שוקלים אותו בשל מספר יתרונות כלכליים ותפעוליים ברורים:

תשואה גבוהה יותר על ההשקעה: כפי שראינו, דירה מפוצלת יכולה להניב שכר דירה גבוה יותר מדירה באותו הגודל ללא פיצול​. התשואה (יחס דמי השכירות השנתיים לערך הנכס) עולה, משום ששוכרים מוכנים לשלם ביחד יותר עבור שתי יחידות קטנות ונפרדות מאשר שוכר אחד עבור דירה גדולה אחת. תופעה זו בולטת בכל הארץ – דירות קטנות (יחידת סטודיו, חדר או 2 חדרים) מעניקות תשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לדירות 4–5 חדרים​. בפריפריה המספרים אף גבוהים יותר: תשואה של 3.6%–4% בדירות קטנות לעומת ~3% בדירות גדולות. משמעות הדבר היא שהכנסת השכירות ביחס להשקעה גדלה, מה שמשפר את זרם ההכנסות למשקיע ומקצר את זמן החזר ההשקעה.

פיזור סיכון והכנסה יציבה יותר: כאשר דירה מפוצלת לכמה יחידות, המשקיע למעשה מפזר את הסיכון על פני מספר שוכרים. אם שוכר אחד עוזב או מפסיק לשלם, חלק מההכנסה עדיין נשמרת מהשוכר(ים) האחר(ים) בנכס. זהו יתרון ביחס לדירה רגילה שבה 100% מההכנסה תלויה בדייר יחיד. באופן זה, בעל הנכס נהנה מ"כרית ביטחון" גם בתקופות מאתגרות כיון שסביר שחלק מהדירות ימשיכו להיות מושכרות ולייצר הכנסה שוטפת.

מקסום הניצול של שטח הדירה בהתאם לביקוש בשוק: בשוק הדיור הישראלי קיים מחסור בדירות קטנות לזוגות צעירים, סטודנטים, רווקים מבוגרים וגמלאים​. פיצול דירה גדולה למספר דירות קטנות יותר יוצר היצע יחידות דיור בהתאמה לצרכי השוק הללו, ובמקביל מאפשר לבעלים לנצל טוב יותר כל מ"ר בנכס שלו. לדוגמה, סטודנטים רבים כבר לא מעוניינים ב"דירת שותפים" קלאסית, אלא ביחידת דיור פרטית משלהם במחיר סביר​. דירות מפוצלות עונות על צורך זה – הן מספקות פרטיות מלאה לכל שוכר, לרוב במחיר נגיש יותר מהשכרת דירה שלמה באזור מבוקש. בכך המשקיע גם תורם באופן עקיף להגדלת היצע הדיור להשכרה, במיוחד באזורי ביקוש, ומנצל את הדירה שלו ביעילות מקסימלית.

פוטנציאל לעליית ערך הנכס עבור משקיעים: למרות היבטים חוקיים בעייתיים (שנדון בהם בהמשך), בשוק החופשי דירות מפוצלות יכולות לעיתים להימכר במחיר גבוה יותר מדירות רגילות דומות. הסיבה היא שישנם משקיעים שמוכנים לשלם פרמיה עבור הנכס בזכות התשואה הגבוהה שהוא מניב​. למעשה, אפילו כשפיצול הדירה אינו חוקי, ישנן עסקאות שבהן דירות מחולקות נמכרו בסכומים גבוהים מאלו של דירות דומות לא מחולקות, בדיוק משום שהן מציעות לבעלים הכנסה חודשית גבוהה יותר משכירות​. בחיפה, למשל, נכסים שכבר פוצלו והוסבו לקליניקות או יחידות נפרדות הוערכו בכ-5%–10% יותר מנכסים דומים בבניין, הודות להכנסה הנוספת והחיסכון למשקיע הבא בהתעסקות ועלויות הפיצול. כמובן, יש להתייחס לכך בזהירות – רוב שמאי המקרקעין לא יכירו עבור משכנתא בערך מוסף לדירה מפוצלת ובדרך כלל אף להפך, אך בפוטנציאל השוק החופשי התופעה הזו קיימת.

חסרונות, סיכונים והיבטים בעייתיים נוספים בדירה מפוצלת

על אף היתרונות, השקעה בדירה מפוצלת אינה מתאימה לכל אחד ומלווה בלא מעט אתגרים. להלן החסרונות המרכזיים והבעיות שכדאי לקחת בחשבון:

סטטוס חוקי ומעמד רגולטורי: נכון להיום, פיצול דירה ללא היתר בנייה נחשב לבלתי חוקי ברוב המקרים. חוק התכנון והבנייה מחייב קבלת היתר לפני חלוקת דירה ליחידות, גם אם לא מבוצעת תוספת בנייה חיצונית​. למעשה, החוק מבדיל בין שינוי פנימי (שאינו דורש היתר) לבין שינוי במספר יחידות הדיור – שהוא שינוי המחייב היתר בנייה מפורש​. בשנת 2017 נחקקה הוראת שעה (תיקון 117 לחוק) שאפשרה פיצול חוקי מוגבל של בתים צמודי-קרקע, בתנאים מסוימים (שטח הבית מעל 120 מ"ר, יחידה מפוצלת לא קטנה מ-45 מ"ר, וכו')​. אולם, הוראת שעה זו הייתה מוגבלת ל-5 שנים והניבה תוצאות דלות: רק עשרות היתרים אושרו מתוך מאות בקשות, בעוד שעשרות אלפי דירות מפוצלות נותרו ללא אישור ברחבי הארץ​. בשנת 2023–2024 עלו יוזמות לחדש את החוק בגרסה מרוככת, אך נכון לשעת כתיבת שורות אלו (מאי 2025) עדיין אין מסלול חוקי המאפשר באופן גורף פיצול דירות בבניינים משותפים בהיתר מלא. המשמעות היא שרוב הדירות המפוצלות פעילות באופן לא חוקי. – אמנם חלק מהרשויות המקומיות מעלימות עין מהתופעה, במיוחד כאשר היא נותנת מענה למצוקת דיור, אולם רשויות אחרות אוכפות אותה בחומרה. עם קנסות כבדים ודרישה להשבת מצב הדירה לקדמותו​. בעלי דירות שחורגים מסתכנים בקנס שעשוי להגיע עד כפל שווי הבנייה הבלתי חוקית, ובמקרים מסוימים אפילו כתב אישום פלילי כעבריין בנייה מפר חוק​. לכן, בפן החוקי, פיצול ללא היתר הוא סיכון משמעותי – כדאי להבין את מדיניות הרשות המקומית הרלוונטית: יש עיריות שממעטות באכיפה (בפועל "משתפות פעולה" בשתיקה עם המציאות בשטח), ולעומתן ישנן עיריות שמפעילות פקחים באופן אקטיבי כנגד דירות מחולקות.

השפעה על שווי הנכס והערכת שמאי: כאן תמונת המצב מורכבת. מצד אחד, כפי שצוין, משקיעים עשויים להעריך נכס מפוצל בשוק החופשי יותר מנכס זהה שאינו מפוצל, בשל פוטנציאל ההכנסה​ הגבוה יותר. מצד שני, שמאות מקרקעין רשמית עשויה שלא להכיר בערך המוסף ואף להפחית מערך הדירה אם הפיצול אינו חוקי. שמאי המעריך נכס עבור משכנתה או עסקת מכר רשמית יתבסס על מצבו התכנוני החוקי של הנכס. במקרים רבים, השמאות תתייחס לדירה כאילו היא יחידה אחת (ותתעלם מהפיצול הפנימי), במיוחד אם אין לכך היתר. יתרה מזו, במכירת נכס מפוצל הרוכשים הפוטנציאליים יחששו מסיכונים: קושי בקבלת משכנתא (הבנקים דורשים ודאות חוקית), סיכון של דרישת הריסה מהעירייה בעתיד, או צורך בהשקעה נוספת כדי להכשיר את החלוקה. לכן, בעוד שנכס מפוצל עשוי להיות "מכונת מזומנים" למשקיע הנכון, הוא גם עלול להיות פחות נזיל בשוק המכירות ויעניין פלח מצומצם יותר של קונים. במילים אחרות: פיצול יכול להעלות את שווי הנכס עבור משקיע משכיר, אך לפגוע בשווי בעיני מי שמחפש דירה רגילה למגורים או בעיני הרשויות. כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני רכישה או מכירה של דירה מפוצלת כדי להבין את השווי הריאלי.

התעסקות עם מספר שוכרים: ניהול דירה מפוצלת משמעו התנהלות מול שני שוכרים או יותר בו-זמנית. הדבר כולל חתימת חוזים נפרדים, גביית תשלומים מכמה דיירים, טיפול בבעיות ותקלות כפול מהרגיל, ותיאום בין הדיירים בעת צורך בתיקונים בנכס. בנוסף, עלולות להתגלע מחלוקות בין השוכרים עצמם (למשל סביב רעש, ניקיון באזור המשותף כמו המבואה המשותפת בדירה, וכדומה), ובעל הדירה עשוי להידרש לתווך ולפתור סכסוכים. יש לציין שגם תחלופת הדיירים ביחידות קטנות נוטה להיות גבוהה יותר (סטודנטים שגומרים סמסטר, שוכר זמני וכו'), מה שאומר חיפוש שוכרים חדשים בתדירות גבוהה יותר לעומת דירה רגילה.

מונים ותשתיות נפרדות: פיצול דירה דורש גם חשיבה על חלוקת צריכת חשמל, מים וגז. באופן רשמי, חברת החשמל ותאגיד המים מתקינים מונה אחד לכל דירה (כפי שרשומה בעירייה). ללא היתר לא ניתן פשוט להוסיף מונה רשמי, ולכן בעלי דירות מפוצלות מתקינים פעמים רבות תת-מונים פרטיים או מעריכים באופן ידני את החלוקה. מצב זה אינו אידיאלי: הוא דורש אמון בין המשכיר לשוכרים לגבי חיובי חשבונות, או הסכמה על סכום גלובלי (Flat) עבור חשבונות כלולים בשכ"ד. בחלק מהמקרים בעל הדירה משלם את כל חשבונות החשמל/מים וגובה מהשוכרים תוספת מוסכמת מראש – אך אז הוא נושא בסיכון לחריגות שימוש. בנוסף, יש לשדרג את לוח החשמל הפנימי ולעיתים את צנרת המים, כדי לוודא שכל יחידה תקבל שירות תקין.

בלאי ועומס על המבנה: יותר דיירים בנכס פירושו לעיתים קרובות גם בלאי מואץ. בעיקר במערכות הביוב. גם הבניין עצמו חווה "עומס" – למשל, שתי משפחות משתמשות במעלית, בחדר המדרגות, בחניות, ואף במתקנים כמו פחי אשפה. בבניינים ישנים, מערכת הביוב או החשמל כנראה לא תוכננה לצריכה מוגברת כזו. אם נעשו שינויים פנימיים רשלניים (כמו חיבורי חשמל מאולתרים או חלוקת חדרים בלי התחשבות בזרימת אוויר ואור), עלולות להתעורר בעיות תפקודיות ואף בטיחותיות לדיירים. במקרים קיצוניים, פיצול לא מבוקר עלול ליצור מפגע בטיחותי (חשמל לא תקני, יציאת חירום חסומה וכדומה), והאחריות לכך תחול על בעל הנכס.

עלויות הפיצול וסף הכניסה להשקעה: פיצול מקצועי של דירה כרוך בהוצאה כספית משמעותית. יש לבנות קירות פנימיים, להתקין דלתות כניסה נוספות (או לפחות דלתות נפרדות בתוך הדירה), להוסיף מטבחון או נקודות גז/חשמל/מים עבור יחידה נוספת, ולהתקין חדר רחצה נוסף אם רוצים שתי יחידות עצמאיות באמת.
עלות פיצול דירה טיפוסית נאמד בכ-120–150 אלף ש"ח​ תלוי כמובן בגודל הדירה ובאיכות העבודה (מספר חדרי הרחצה החדשים, מטבחים, עבודות אינסטלציה וחשמל וכד'). סכום זה מצטרף למחיר רכישת הדירה ומהווה חלק מההשקעה הכוללת – יש להביא אותו בחשבון בחישובי הכדאיות. מעבר לכך, בפיצול ללא היתר עלולות להיות עלויות נוספות "בלתי צפויות": אם העירייה תאתר ותדרוש תיקון, בעל הנכס ייאלץ להשקיע כסף להחזרת המצב לקדמותו (שבירת קירות, איחוד מונים וכו'), מה שיהפוך את כל המהלך לבלתי משתלם. גם תהליך קבלת היתר (אם מנסים לפעול בדרך המלך) כרוך בהוצאות – שכר לאדריכל, אגרות בנייה, היטל השבחה לרשות המקומית בגין יצירת יחידת דיור נוספת, וכו'. כל אלו מגדילים את עלות הפיצול ויכולים לנגוס בתשואה המוגדלת. יתר על כן, ישנה "עלות" פחות מוחשית: בתקופת השיפוץ ופיצול הדירה, הנכס עומד ריק ואינו מניב שכירות כלל, ויש לקחת בחשבון אובדן הכנסה של מספר חודשי שכ"ד בזמן העבודות.

יחסי שכנות ועומס על הסביבה: נושא שלעתים מתפספס הוא ההשפעה על השכנים בבניין. דירה שהייתה מאוכלסת במשפחה אחת וכעת מאוכלסת בשני דיירים (או יותר) זרים, עשויה להשפיע על המרקם בבניין. יש יותר דיירים שמשתמשים בשטחי הרכוש המשותף, אולי יותר רעש מתנועה לדירה וממנה, ולעיתים שינוי בהרכב האוכלוסייה (למשל סטודנטים רווקים בבניין משפחות, או להפך). שכנים עלולים להתנגד לפיצול מחשש לפגיעה באיכות חייהם או בערך דירותיהם, ובמקרים רבים תלונה של שכן היא הגורם לחשיפת דירה מפוצלת לא חוקית. לכן הפיצול טומן בחובו סיכון לעימות עם ועד הבניין או השכנים, עד כדי הלשנה לרשויות. בנוסף, בבניינים מסוימים תקנון הבית המשותף או הסכם המצויים אוסרים במפורש שימוש חורג בנכס (למשל הפיכת דירה למשרד או לכמה יחידות). אמנם אכיפה כזו אזרחית מורכבת, אך רצון טוב מהסביבה יכול להקל מאוד על החיים של בעל דירה מפוצלת.

נתונים ועדכונים: היקף התופעה בישראל (2025)

תופעת הדירות המפוצלות רחבה משנדמה, והיא בהחלט משפיעה על שוק הדיור והשכירות בישראל. אומדן ממחקר שנעשה עבור הכנסת מצא כי בארץ קיימות כ-120 אלף דירות נוספות שנוצרו כתוצאה מפיצול – דירות שאינן רשומות רשמית במרשם, אך בפועל מאוכלסות​. דירות "צללים" אלו מספקות קורת גג לכ-200 אלף ישראלים​ ומהוות נתח משמעותי מהשוק הפרטי להשכרה. המשמעות: היצע הדירות האפקטיבי גדול בהרבה מהנתונים הרשמיים, כיוון שעשרות אלפי יחידות מושכרות לא נספרות בסטטיסטיקה הרשמית. מרבית הפיצולים מרוכזים בערים גדולות ובאזור המרכז, שבהם הביקוש הגבוה למגורים מפעיל לחץ שהוביל אנשים "לייצר" דירות חדשות בתוך דירות קיימות.

עם זאת, התופעה קיימת ומתרחבת לכלל הערים. בחיפה, למשל, בעבר שכר הדירה הנמוך יחסית לא הצדיק זאת. אך בשנים האחרונות, עם עליית הביקוש להתגורר במרכז הכרמל ובשכונות מבוקשות בעיר, צצה תופעת פיצול הדירות גם בחיפה​.

בנוסף מתפתחות צורות פיצול מעניינות: משפחות מפצלות דירות גדולות כדי ליצור יחידה נפרדת למטפלים סיעודיים (עובדים זרים) המתגוררים עם הקשישים – כך שלמטפל/ת הזר/ה יש חדר עם כניסה נפרדת ופרטיות, מבלי לעזוב את בית המטופל​. כמו כן, בעלי דירות קרקע מפצלים חלק מהדירה והופכים אותו לקליניקה או משרד עם כניסה נפרדת. כמעט בכל עיר מתווכים מדווחים על ביקוש לדירות עם אופציית פיצול – במיוחד דירות גדולות בקומת קרקע שקל יחסית לחלק ולהוסיף כניסה נפרדת​

בשכונות דרום תל אביב בדירות רבות פוצלו חללים כדי להשכיר לעובדים זרים, לסטודנטים או לכמה צעירים יחד, על רקע מחירי השכירות הגבוהים בעיר. חלק מאזורים אלו סבלו בעבר מתנאי צפיפות ותשתיות לקויות עקב פיצולים רבים בבניינים ישנים, מה שדרבן את עיריית תל אביב לצאת למבצעי אכיפה נקודתיים. לעומת זאת, בערים כמו בת ים וחולון, הרשויות נחשבות לקצת פחות אגרסיביות כלפי דירות מחולקות, ואכן באזורים ותיקים שם אפשר למצוא לא מעט דירות 3–4 חדרים שפוצלו לשניים.

בירושלים, תופעת הפיצול מוכרת במיוחד בשכונות עם אוכלוסייה סטודנטיאלית כמו בקרבת האוניברסיטה העברית. או בשכונות חרדיות שבהן משפחות גדולות זקוקות לפתרונות דיור למשפחה המתרחבת. מקרה שזכה לכותרות היה כאשר התברר ששר השיכון עצמו (בשנת 2022) החזיק בדירה שחולקה ללא היתר – דבר שהדגיש עד כמה התופעה חוצה את כל שכבות החברה, מהשוכרים החלשים ועד בכירי המשק.

במבט על שוק השכירות כיום (2025), הנתונים מראים עלייה מתמשכת בשכר הדירה הממוצע, מה שמגביר את התמריץ לפצל דירות. ברבעון האחרון של 2023 עמד שכר הדירה הממוצע בארץ על כ-4,586 ₪ לחודש – עלייה של 6.5% בהשוואה לשנה הקודמת​. התשואה הממוצעת למשקיעים נעה סביב 2.6% בשנה (נכון לסוף 2023), כאשר בדירות 2.5–3 חדרים התשואה כ-3%, בדירות קטנות מאוד (1–2 חדרים) כ-2.9% ובדירות גדולות (4 חדרים ומעלה) סביב 2.8%​. במילים אחרות, הפערים בין סוגי הדירות קטנו מעט בשנים האחרונות, אך עדיין – הדירות הקטנות מובילות בתשואה. בערים כמו באר שבע אפשר להגיע אף ל-4%–4.5% תשואה בדירות חדר-שניים​, בעוד שבתל אביב התשואה הממוצעת נמוכה ~2%–2.2% (עקב מחירי הדירות הגבוהים מאוד). במצב כזה, בעל דירה בתל אביב שרואה אפשרות כמעט להכפיל את התשואה באמצעות חלוקת הדירה – עשוי לשקול זאת בחיוב חרף הסיכונים. כך מתגלגלת התופעה: מחירי הדירות עולים, שכר הדירה עולה (אך לא מספיק), והתמריץ לפצל כדי "לייצר" עוד יחידת שכירות ולעלות את ההכנסה – גדל בהתאמה.

המלצות מעשיות למי ששוקל לקנות או לפצל דירה

פיצול דירה הוא צעד משמעותי שישפיע על ההשקעה שלכם, על הנכס עצמו ועל שגרת הניהול שלו. לפני שקופצים למים, חשוב לבצע בדיקות ותכנון מוקדם. הנה כמה המלצות ועצות פרקטיות למי ששוקל לקנות דירה מפוצלת או לבצע פיצול בדירה קיימת:

בדיקת המעמד התכנוני מול הרשות המקומית: עוד לפני הרכישה או תחילת העבודות בררו מה מדיניות העיריה המקומית לגבי פיצול דירות באזור. האם יש סיכוי לקבל היתר לפיצול?. בררו אם העירייה נוהגת לאכוף עבירות כאלה בשטח. מידע זה יסייע לכם להעריך את מידת הסיכון. זכרו שגם אם הפיצול לא חוקי, אפשר להגיש בקשה ל"היתר בדיעבד" במקרים מסוימים – אך רק אם 75% מבעלי הדירות בבניין מסכימים לכך, לפי תקנות שהתפרסמו בעבר​. קבלת הסכמת השכנים היא שלב קריטי (ראו בהמשך).

התייעצו עם אנשי מקצוע – עו"ד, שמאי, אדריכל: הליווי המקצועי חשוב במיוחד במהלך כזה. עו"ד מקרקעין יוכל לבדוק עבורכם את הנכס מבחינה משפטית – האם קיימות חריגות בנייה קודמות, מה הסיכון המשפטי, והאם חוזה הרכישה יכול לכלול סעיפים המגנים עליכם (למשל פיצוי אם העירייה תדרוש ביטול הפיצול בפרק זמן מסוים). שמאי מקרקעין יוכל להעריך את השווי הריאלי של הדירה במצבה המפוצל (והלא-מפוצל), כדי שלא תשלמו אקסטרה גבוהה מדי רק בגלל סיפורי תשואה. הוא גם יעריך כמה הפיצול משפיע על שווי הנכס בשוק החופשי לעומת הערך לצורך משכנתא. אדריכל או מהנדס המתמחה בהיתרים יכול לתת חוות דעת אם החלוקה המתוכננת אפשרית פיזית – היכן למקם קירות ודלתות, איך לסדר כניסה נפרדת, והאם המבנה והתשתיות יכולים לתמוך בכך. אדריכל גם יכיר את הנהלים המקומיים – אולי יש אפשרות להגיש בקשה רשמית לפיצול או לאשר חלק מהשינויים (כמו תוספת חדר רחצה) בהיתר.

תכנון הפיצול תוך חשיבה על השוכר והמבנה: תכננו את חלוקת הדירה כך שכל יחידה שתיווצר תהיה פרקטית ובטוחה למגורים. חשבו על גודל מינימלי נוח (יחידת דיור של 20 מ"ר אמנם קיימת בשוק, אבל תהיה מאוד צפופה – וכדאי לתכנן 25–30 מ"ר כיחידת סטודיו נוחה). ודאו שלכל יחידה יש גישה נוחה לדלת כניסה, או צרו מבואה פנימית שתתחלק בצורה הוגנת. הקפידו על התקנת בידוד אקוסטי בין היחידות – זה ישפר מאוד את איכות החיים ויפחית חיכוכים בין הדיירים. אם לא לכל יחידה יהיה מטבח מלא, תכננו מטבח משותף נגיש ופרקטי. שימו לב לנושאי אוורור, תאורה טבעית ודרכי מילוט, וודאו שכל אזור עומד בתקני בטיחות (גלאי עשן, למשל, חובה בכל יחידה). מומלץ גם לא "לדחוף" יותר מדי יחידות: פיצול דירת 4 חדרים לשתיים הוא סביר; פיצול דירת 3 חדרים ל-3 יחידות על 60 מ"ר, למשל, יהיה דחוק ובעייתי לתחזוקה ולהשכרה לאורך זמן.

בחינת הכדאיות הכלכלית האמיתית: ערכו טבלה של כל ההוצאות הצפויות אל מול ההכנסות. תחת ההוצאות חשוב לכלול: עלות עבודות הבניה (כולל חומרים, עבודה, מע"מ, ריהוט בסיסי ליחידות אם תספקו), ייעוץ מקצועי, אגרות והיטלים (אם יש), תשלום אפשרי מוגדל לארנונה (ייתכן שבעיריות מסוימות, אם יגלו, יחייבו רטרואקטיבית על שתי יחידות נפרדות), וכן כרית ביטחון לקנסות פוטנציאליים או הוצאות משפטיות. מנגד, חשבו מה יהיה שכר הדירה הריאלי לכל יחידה באזור (בדקו מודעות דומות – מה מחיר דירת סטודיו בשכונתכם? ומה מחיר דירת 2 חדרים?). ודאו שלאחר כל ההוצאות, התשואה אכן משתפרת משמעותית. יש מצבים שבהם עלות הפיצול גבוהה והוספת השכירות קטנה, מה שיהפוך את המהלך ללא משתלם. לעיתים עדיף לרכוש שתי דירות קטנות נפרדות באותו סכום, במקום לפצל דירה אחת – גם זאת אופציה שמשקיעים משווים מולה (2 דירות קטנות מניבות יחד לרוב יותר מתשואת דירה גדולה​).

קבלת אישור מהבניין ומהשכנים: במידה ואתם בעלים קיימים בבניין משותף, יידעו את ועד הבניין והשכנים על כוונתכם (אם כי לא תמיד חייבים רשמית אישורם, זה צעד בונה אמון). בהרבה בניינים, הסכמת השכנים היא לשם שקט נפשי: הם חוששים מרעש ושינויים, וכשמסבירים להם שתהיה הקפדה למשל על סינון שוכרים איכותיים, על בידוד רעש, ועל תחזוקה טובה – ייתכן ולא תהיה התנגדות פעילה, שכנים מרוצים לא ימהרו להתלונן לעירייה. אם מדובר ברכישת דירה שכבר מפוצלת, נסו לברר בדיסקרטיות עם שכנים האם היו בעיות בעבר. בנוסף, וודאו שאין בתקנון הבית המשותף סעיף מוזר שמגביל שימוש (כגון "אין לפתוח יותר מדירת מגורים אחת בכל דירה" – נדיר אבל שווה בדיקה במידת האפשר). במידה ויש צורך בהתכנסות דיירים לאישור פורמלי (למשל אם נדרשות עבודות ברכוש המשותף כמו פתיחת דלת לקומת הקרקע), הטיפול בנושא מראש יכול למנוע עיכובים וכעסים בהמשך.

הכנת תוכנית יציאה: תמיד חשוב לחשוב גם קדימה. שאלו את עצמכם: מה יקרה אם בעוד כמה שנים תחליטו למכור את הנכס? האם תהיו מוכנים להחזיר את הדירה למצבה המקורי אם הקונה יתנה זאת? שמרו את התוכניות המקוריות של הדירה וגם את התוכניות לאחר הפיצול, כך שתדעו בדיוק אילו קירות הוספתם ואילו תשתיות שיניתם. אם הפיצול לא חוקי, אולי תשקלו למכור בעתיד למשקיע אחר – ולכן תצטרכו להוכיח לו שהתשואה אכן כפי שאתם מציגים (שמרו תיעוד של דמי השכירות שקיבלתם וכדומה). גישה זהירה אך מומלצת תהיה לחשב את ההשקעה כך שגם בלי הפיצול (נגיד במקרה הגרוע שתשכירו את הדירה כדירה שלמה) ההשקעה לא תהיה הפסד גמור עבורכם. אם העסקה "עובדת" רק עם פיצול – ודאו שאתם ערוכים לסיכונים שמעמד הפיצול לא יישאר כפי שהוא לאורך חיי ההשקעה.

לסיכום, דירות מפוצלות הן תחום מרתק בשוק הנדל"ן הישראלי, המשלב יצירתיות יזמית עם צורך ממשי בשטח. הן מציעות תשואה ופיזור סיכון משופרים למשקיעים מנוסים, אך גם מציבות אתגרים לא מבוטלים חוקית ותפעולית. לפני שנכנסים להשקעה כזו, חשוב להבין מהי דירה מפוצלת ומה היא אינה – זו לא "שיטה להתעשר בלי לעבוד", אלא אסטרטגיית נדל"ן שדורשת עבודה, ידע וסבלנות. עם התכנון הנכון, התחשבות בסביבה ופיתוח תוכנית גיבוי, ניתן למנף את היתרונות של דירה מפוצלת בצורה אחראית וליהנות מפירותיה לאורך זמן. מקווים שמאמר זה סיפק לכם תמונה מקיפה, מאוזנת וברורה של הנושא. כעת, כשהמידע בידיכם, תוכלו לקבל החלטה מושכלת האם פיצול דירה מתאים להשקעות שלכם – ובהצלחה בדרככם הנדל"נית!

המידע במאמר הוא כללי לא מחייב ולא מדוייק ואיננו אחראים שהמידע עדכני ולא השתנה השימוש במידע המופיע בו אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ או טיפול משפטי, מקצועי או אחר והסתמכות על האמור בו היא באחריות המשתמש בלבד.